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美林巨資砸向二線城市 節能環保物業成資本新寵

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近日,美林投資銀行(Merrill Lynch)完成了在中國的第二筆房地產項目投資,繼去年美林以3000萬美元成功注資北京長安街標志性項目銀泰中心后,又一筆海外巨資投向國內高端物業,不過這一次是二線城市南京。

          頗為巧合的是,開發南京項目的也是一家從北京走向異地的鋒尚房地產公司,對于中國房地產未來趨勢理念的契合,最終讓鋒尚和美林牽手。這也是南京樓市依靠高端項目引入的首只海外基金。

          異地升級

          4年前,北京鋒尚低能耗住宅橫空出世,無疑是當年最火的樓盤之一。

          除了樓盤大賣之外,當年在北京西北的萬柳地區平均4000~5000元/平方米均價水平,鋒尚愣是創下了銷售均價達9000元/平方米的紀錄,更重要的是,其在國內首個低能耗住宅理念得到了建設部及相關單位的極大關注。

          一時間,包括建設部在內的管理部門、各地政府、企業紛至沓來,鋒尚總裁張在東告訴記者,在樓盤建成后,每天接待各種訪問都有十幾撥,人們開始關心起不需空調的低能耗環保住宅產品。

          把國外地熱技術引入中國住宅,鋒尚的做法得到建設部提倡,各地也有開發商開始效仿,不過實際并不像想象中那么簡單,除了設計、技術外,施工、管理都是成敗的關鍵因子。

          于是,各地邀請張在東傳經送寶的邀約猶如雪片,張在東回憶,在北京鋒尚成功后,全國大概有50多幅地塊呈現在他面前,最后他選擇了綜合條件最為適合的南京。

          對于鋒尚異地開發首站落戶南京,與南京市政府積極引入有很大關系。南京市副市長陸冰告訴記者,節能是南京發展過程中追求的重要目標,因此像鋒尚這樣的節能項目和企業,在設計、科技、經營等層面領跑者,南京非常需要。

          資料顯示,素有“火爐”之稱的南京,能源已經是制約南京發展的“瓶頸”。南京一直是全國用電量大戶,去年6月份,南京全社會用電達到21.02億千瓦時,同比增長23.47%。而整個去年上半年,全社會的用電量就達到了114.06億千瓦時,同比增長17.81%。

          為了引進鋒尚,南京拿出了下關區緊靠明城墻的湖泊綠化帶黃金地塊,這在其他企業幾乎很難想象,因為作為全國歷史文物?;さ?,同類地塊早已禁止供應,主管單位誠意可以想見。

          同樣作為回報,對于這樣一個項目,張在東決心把它定位在“零能耗”上,成為全球第五個零能耗住宅產品,前四個分別在美、英、德以及荷蘭。

          所謂“零能耗”,是指不用依靠任何能源的前提下,實現埋在墻體地面內管線完成冬天供暖、夏天制冷的功能,使室內保持恒溫的基礎上,提供新風交換,吸收和排放能量依靠太陽能、地能,不會消耗其他能量。“相比北京鋒尚,南京版鋒尚是升級版。”張在東認為,從低能耗到零能耗意義大于產品本身。

          尋找對接點

          同時,這對項目建設質量控制提出了苛刻的要求。為此,張在東3年來幾乎每天都在工地,追求精品也開始得到海外資本的關注。

          最早開始關注的是美林中國區業務主管蓬剛,在完成對北京銀泰的投資后,又開始了國內高端項目的尋找,差不多有一年多時間,位于南京中心城區的節能環保項目進入了視線。

          通過半年以上的談判,美林最終如愿入資鋒尚,對于具體金額及持股比例,美林亞太區董事總經理孔旭洪表示,將按照慣例不對外宣布。

          不過另據項目合作方透露,此次入資資金達到了3000萬美元,并獲得了約半數的持股權。

          顯然美林方面很滿意此次合作,而對于張在東的鋒尚而言,外界普遍猜測缺乏資金是張在東尋求外援的主要原因,不過張在東斷然否認這種傳言。“跟美林合作,可以更好地開拓國際化視野,這對帶動經營理念、引入國際買家都有明顯幫助,也為日后其他項目合作打下基礎。”

          據了解,南京鋒尚項目用地總面積20萬平方米,建筑面積僅為6萬平方米,由4層帶電梯的板式平層、復式超低密度公寓、別墅組成,為南京目前最頂端的豪宅項目之一,每平方米售價在1500美元左右,每套從300萬~1000萬不等,超過旁邊世茂開發樓盤將近一半價格。

          蓬剛認為,最終導致雙方牽手的原因,不僅僅是因為這個項目定位高端,而且由于這個項目高科技含量,以及節能環保的理念與投資基金一拍即合,這代表了未來中國建筑產品的趨勢。未來不排除其他鋒尚項目的繼續合作。

          據張在東介紹,其實國內推廣節能住宅大有市場,且成本并不像外界說得那么大,以節約70%以上低能耗產品來說,每平方米僅增加約250元,而零能耗也僅增加400元/平方米。

          盡管南京市場有不少質疑該項目戶型過大、價格高,高科技離大眾太遠的批評聲音,張在東依然認為,節能環保與豪宅、普通住宅均無關系,自己的產品是由地段決定,高科技手段是其的一個標志。副市長陸冰的話讓張在東底氣更足:“在落實調整住房結構的基礎上,也要考慮不同層次的需求,南京需要鋒尚這種產品。”

          海外投資趨向二、三線城市

          “對于未來中國房地產的發展,我們已經準備好了足夠的資金參與進來,并與中國樓市共同成長。”盡管國內設限境外資本進入房地產市場,孔旭洪亦不掩飾其對內地房產的一貫興趣。

          不過從大城市轉向二、三線城市,似乎已經是一個不爭的事實。

          高力國際中國區總工程師陳國華向記者透露,在鋒尚之后,美林基本與南京另一項目達成合作,具體細節將在日后對外公布。如果最終簽約,無論項目規模,投資金額將遠大于鋒尚項目。

          美林進入南京后,幾乎與此同時,多只外資基金也正在南京樓市的門外徘徊。不久前,市場傳出J.P.摩根大通銀行擬以40億元的規模整體收購南京國際廣場。據了解,摩根大通已經與南京國際廣場接觸了半年之久,談判接近尾聲。

          面對海外基金紛紛轉戰二線,蓬剛分析認為,這是因為海外大基金剛進入中國的時候,通?;嵬A粼詒本?、上海等一線城市,而隨著國內調控加劇,這些城市已有過度投資風險。

          “相比之下,南京等二線城市需求量同樣強勁,且泡沫成分和風險顯然要小于一線城市。”蓬剛表示,選擇二線應該是未來海外基金的共同選擇。

          值得觀察的是,在人民幣不斷升值推動下,海外基金進入地產市場手法也在不斷翻新,通過拆分等手段,在一些項目的危急關頭,繞過調控政策障礙逐步實現收購;面對二線城市新戰場,未來如何博弈,還是實現共贏,需要市場各方一起靜思。

來源:山西景城環衛工程有限公司
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